Γιατί η Τρόικα ενδιαφέρεται για τη γη και τα ακίνητα;

Η υφαρπαγή γης και ακινήτων στην Ελλάδα των Μνημονίων 

Του Κωστή Χατζημιχάλη* 

Τα Mνημόνια και η κατάσταση έκτακτης ανάγκης που μας έχουν επιβληθεί κρατούν ψηλά στην επικαιρότητα το ξεπούλημα της δημόσιας γης και των ακινήτων, ως λύση στο δημόσιο χρέος. Σύμφωνα με τους αναλυτές της Τρόικας, στην Ελλάδα υπάρχει «καθυστερημένη κινητικότητα» των αξιών γης σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και απαιτείται «ομαλοποίηση» της «ελληνικής εξαίρεσης». Να ακολουθήσει δηλαδή η γη και τα ακίνητα αυτό που έχει γίνει στην υπόλοιπη Ευρώπη: συγκεντροποίηση της γης και περιορισμός της μικροϊδιοκτησίας, ένας «αναγκαστικός καπιταλιστικός εκσυγχρονισμός», κατά τους μνημονιακούς. 

Είμαστε λοιπόν μάρτυρες μιας πρωτοφανούς επίθεσης σε πολλά επίπεδα, επίδικο της οποίας είναι μια από τις κατεξοχήν εκφάνσεις των κοινών, η γη και, σε ένα άλλο επίπεδο, το κτιριακό απόθεμα, κυρίως δημόσια κτίρια, εμπορικά ακίνητα και κατοικίες. Κατακτήσεις γενεών, υλικές, θεσμικές αλλά και συμβολικές, χάνονται σε λίγο χρόνο, μέσω της υφαρπαγής της γης, της δημόσιας περιουσίας και της μικροϊδιοκτησίας. 

Η κούρσα επενδύσεων σε γη στον παγκόσμιο Νότο 

Οι πόλεις, ως γη, ακίνητα και υποδομές, ήταν πάντα υποδοχείς επενδύσεων πλεονάζοντος κεφαλαίου και μέσω της αστικοποίησης βασικός πυλώνας στις διαδικασίες συσσώρευσης κεφαλαίου. Η πτώση του μέσου ποσοστού κέρδους στις βιομηχανικές επενδύσεις στον παγκόσμιο Βορρά και η δημιουργία νέων χρηματιστηριακών προϊόντων οδήγησε, μετά τη δεκαετία του 1990 και κυρίως μετά το 2000, σεμια κούρσα επενδύσεων σε γη στον παγκόσμιο Νότο μέσω υφαρπαγής και σε εκτεταμένο real estate παντού. Τα νέα άυλα προϊόντα που δημιουργήθηκαν επιτρέπουν από τη μια ενυπόθηκο δανεισμό και από την άλλη δανεισμό και πωλήσεις με βάση μελλοντικά έσοδα μέσω τιτλοποιήσεων. Τη δημιουργία, με άλλα λόγια, πλασματικών αξιών και πλασματικού κεφαλαίου. Αυτές οι χρηματικές καινοτομίες εφαρμόστηκαν πρώτα στις ΗΠΑ από τη δεκαετία του 1980 και δεν περιορίστηκαν μόνο στους «μεγάλους» παίκτες, αλλά διαχύθηκαν στα μεσοαστικά και στα εργατικά στρώματα με επισφαλή εισοδήματα. Αποτέλεσμα, η αδυναμία αποπληρωμής των δανείων, η απότομη κάμψη της ζήτησης, η υπερχρέωση των νοικοκυριών και των εργολάβων. Η αλληλεξάρτηση των περιφερειακών με τις κεντρικές τράπεζες, αλλά και πιστωτικών ιδρυμάτων και επενδυτικών χαρτοφυλακίων εντός και εκτός των ΗΠΑ, δεν άργησε να μεταφέρει την κρίση και στην Ευρώπη, με τα γνωστά αποτελέσματα. 

Για πολύ καιρό η διαδικασία αυτή δεν προσέλκυε το αναλυτικό ενδιαφέρον και κυρίως δεν προβλημάτιζε πολιτικά την Αριστερά στον παγκόσμιο Βορρά. Η φούσκα των ακινήτων στις ΗΠΑ το 2007-8, η χρηματοπιστωτική κρίση που ενεργοποίησε με τα εκατομμύρια αστέγων και άνεργων και στη συνέχεια η διασπορά της παγκοσμίως, φώτισε ξανά τη σημασία της γης, των ακινήτων και της γαιοπροσόδου. Η κρίση των ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ και η μεταφορά της μέσω των νέων χρηματιστικών προϊόντων σε όλο τον κόσμο αποτελεί μια ενδιαφέρουσα εφαρμογή της έννοιας του «τοπικο-παγκόσμιου» (glocalisation): άμεση σύνδεση τοπικών χαρακτηριστικών, στην περίπτωσή μας η ίδια η γη, με τις παγκόσμιες τάσεις-ροές και αντίστροφα. Και για την Αριστερά υπογράμμισε τη σημασία της κατανόησης των διαδικασιών αστικοποίησης με τις διαδικασίες συσσώρευσης κεφαλαίου και με τους καθημερινούς αγώνες στη πόλη. Η γη, ο χώρος και ειδικά οι πόλεις δεν αποτελούν κάποιο εξωτερικό περιβάλλον», μια δευτερεύουσα αντίθεση στην υπόθεση της ριζικής κοινωνικής αλλαγής. Αποτελούν κρίσιμες κοινωνικές σχέσεις και οι αντιφάσεις που παράγουν οδηγούν σε κοινωνικές συγκρούσεις με απρόβλεπτες συνέπειες. 

Αλλά γιατί έχουν σήμερα τόση σημασία η γη και τα ακίνητα για την Τρόικα; Πέρα από την προφανή απάντηση κάλυψης του δημόσιου χρέους υπάρχουν, κατά τη γνώμη μου, δυο ακόμη γενικότερες συνθήκες. Η πρώτη αφορά τις διεθνείς τάσεις και η δεύτερη τις ελληνικές ιδιαιτερότητες. Ας τις δούμε σύντομα. 

Η παγκόσμια σκηνή: κερδοσκοπικές επενδύσεις σε γη και ακίνητα 

Στην Ελλάδα, η συγκυρία της κρίσης και το ειδικό καθεστώς των Μνημονίων συμπίπτει, δυστυχώς, με τη νέα παγκόσμια τάση επενδύσεων κερδοσκοπικών κεφαλαίων στη γη και σε ακίνητα. Από στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας αλλά και προοδευτικών πρωτοβουλιών όπως το Land Deal Politics Initiative (www.iss.nl/Ldpi), προκύπτει ότι μετά το 2007 κεφάλαια κάθε είδους (ιδιωτικά, κρατικά, hedge funds, venture capital) εισέρχονται μαζικά στην αγορά γης και στο real estate, αναζητώντας εκτάσεις, εμπορικά ακίνητα και προνομιακές θέσεις για υψηλών προδιαγραφών κατοικίες που μελλοντικά θα είναι σπάνιες, δηλαδή αναζητώντας μονοπωλιακή γαιοπρόσοδο. Ενώ παλαιότερα οι σίγουρες επενδύσεις ήταν σε μετοχές κερδοφόρων μεγάλων βιομηχανιών, σήμερα αναζητούν καταφύγιο στη γη και στα ακίνητα. Σύμφωνα με την Παγκόσμια Τράπεζα, στο διάστημα 2007-2012 (δεν υπάρχουν πιο πρόσφατα στοιχεία) από το σύνολο των παγκόσμιων επενδύσεων κεφαλαίων λίγο πάνω από τις μισές κατευθύνονται στη γη και σε ακίνητα. Στη γη κατευθύνονται σε περιοχές όπως η Αφρική, η Λατινική Αμερική αλλά και η Ευρώπη, κυρίως στις πρώην χώρες του «υπαρκτού σοσιαλισμού». Στον τομέα των ακίνητων οι επενδύσεις κατευθύνονται σε ώριμες αγορές, π.χ. Λονδίνο, Παρίσι, Νέα Υόρκη και στις λεγόμενες αναδυόμενες, όπως οι πόλεις των Εμιράτων του Περσικού Κόλπου, οι παράκτιες πόλεις της Κίνας, οι μεγαλουπόλεις της Ινδίας και της Λατινικής Αμερικής. Οι περισσότερες χώρες-στόχοι είναι διψασμένες για επενδύσεις κάθε είδους, και η γη τους ήταν ένας αναξιοποίητος πόρος εδώ και δεκαετίες. Σε αυτό συμβάλλουν πέντε σύγχρονες παγκόσμιες τάσεις. 

Πρώτον, η εκτιμωμένη παγκόσμια διατροφική ανασφάλεια και η άνοδος των τιμών των τροφίμων που έχει προκαλέσει εκτεταμένες επενδύσεις σε μεγάλες εκτάσεις για μελλοντική παραγωγή τροφής. 

Δεύτερον, η παγκόσμια ενεργειακή ανασφάλεια και η αναζήτηση σπάνιων μεταλλευμάτων που έχει οδηγήσει από τη μια πλευρά σε εξορυκτική φρενίτιδα σε στεριά και θάλασσα, και από την άλλη στην αναζήτηση μεγάλων εκτάσεων για εγκατάσταση ΑΠΕ (ανεμογεννητριών και ηλιακών συλλεκτών) κοντά σε μεγάλους καταναλωτές, καθώς και εκτάσεων για καλλιέργεια βιοκαύσιμων, διαδικασίες γνωστές και ως «πράσινη υφαρπαγή» (green grabbing). 


Τρίτον, η αναζήτηση μεγάλων εκτάσεων για ειδικού τύπου mega-projects, όπως αναπτυξιακοί διάδρομοι κάθε είδους, από τρένα μεγάλης ταχύτητας μέχρι αγωγούς πετρελαίου, νέα μεγάλα λιμάνια για κοντέινερ, εκτάσεις για ειδικές οικονομικές ζώνες και φυσικά μεγάλης κλίμακας real estate στις πόλεις. Στην κατηγορία αυτή μπορεί να ενταχθεί και η δημιουργία μεγάλων, ολοκληρωμένων τουριστικών μονάδων με παραθεριστικό real estate, γκολφ. 

Η τέταρτη εξέλιξη, που αποτελεί την προϋπόθεση για να κινητοποιηθούν οι προηγούμενες τάσεις, είναι η δημιουργία νέων χρηματοπιστωτικών εργαλείων από τις επενδυτικές τράπεζες, ικανών να περιορίζουν το ρίσκο των επενδύσεων. 

Τέλος, οι αναδυόμενες παγκόσμιες ρυθμίσεις, κανόνες και κίνητρα που παρέχονται από τη διεθνή κοινότητα (κυρίως την Παγκόσμια Τράπεζα και το ΔΝΤ), για να προβαίνουν οι κερδοσκόποι σε παρόμοιες επενδύσεις μεγάλης κλίμακας σε γη, δεδομένων των μεγάλων διαφορών στα καθεστώτα ιδιοκτησίας και φορολογίας της γης. 

Ελληνικές ιδιαιτερότητες: ποιοτικά χαρακτηριστικά, ένταξη στην ΕΕ, μεγάλη κρατική ιδιοκτησία και Μνημόνια 

Αν τα παραπάνω σας φαίνονται οικεία, είναι γιατί τα έχουμε δει να συμβαίνουν μπροστά στα μάτια μας – κι αυτό μας οδηγεί στις ελληνικές ιδιαιτερότητες. Από τις Σκουριές της Χαλκιδικής, την ΑΟΖ σε Ιόνιο και Αιγαίο και το αεροδρόμιο του Ελληνικού μέχρι τη Στοά Μοδιάνο στη Θεσσαλονίκη, τη Μονή Τοπλού στη Σητεία, τους αγωγούς φυσικού αερίου, τα εκατοντάδες φωτοβολταϊκά πάρκα σε όλη την Ελλάδα και τις ανεμογεννήτριες στα νησιά – όλα αυτά είναι μερικές ενδείξεις της εφαρμογής των παγκόσμιων τάσεων, οι οποίες διευκολύνονται, αν όχι επιβάλλονται, από το ειδικό καθεστώς των Μνημονίων.Στην Ελλάδα δεν υπάρχουν οι τεράστιες εκτάσεις που διαθέτουν άλλες περιοχές και το ενδιαφέρον για την υφαρπαγή της γης και των ακινήτων οφείλεται σε δύο κυρίως λόγους. 

Πρώτον, στα ποιοτικά χαρακτηριστικά της γης και των ακινήτων. Το σύνολο της ελληνικής επικράτειας αποτελεί μια οιονεί μονοπωλιακή θέση ως προς τα γεωπολιτικά δεδομένα και τη φυσική εγγύτητα στις ευρωπαϊκές αγορές• άρα, ο κάτοχος ή εκείνος που την ελέγχει απολαμβάνει ένα είδος μονοπωλιακής γαιοπροσόδου. Οι μεγάλοι ιδιοκτήτες γης και ακινήτων στην Ελλάδα είναι το κράτος, οι δήμοι, η Εκκλησία και τα μοναστήρια: αυτοί θα αποτελέσουν τους πρώτους στόχους της υφαρπαγής. Σε αυτούς περιλαμβάνονται ο στρατός με μεγάλες ιδιοκτησίες, οι οργανισμοί κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΟΣΕ κλπ) και τα ΝΠΔΔ (πανεπιστήμια, νοσοκομεία). Μια απλή ανάγνωση του εφαρμοστικού νόμου και η διεθνής εμπειρία τιτλοποίησης γης και ακινήτων που θα εφαρμόσει το ΤΑΙΠΕΔ, φτάνει για να καταλάβουμε τι μας περιμένει. 

Αυτοί είναι οι λόγοι που θέλουν οι Κινέζοι τα λιμάνια και τα αεροδρόμια• Ρώσοι και Τσετσένοι τους αναπτυξιακούς διαδρόμους για να περάσουν οι αγωγοί πετρελαίου και υγραερίου• Ισπανοί, Δανοί και Γερμανοί μεγάλες εκτάσεις για την εγκατάσταση πάρκων με ΑΠΕ για παραγωγή ηλεκτρισμού και μεταφορά του στη Μεσευρώπη• Γάλλοι, Ολλανδοί και Γερμανοί παραγωγική γη για ειδικές βιολογικές καλλιέργειες• Καναδοί, Ρώσοι και άλλα διεθνή κονσόρτια διεκδικούν το υπέδαφος, κυρίως για χρυσό και φυσικό αέριο• και, τέλος, επενδυτές κάθε είδους και εθνικότητας (ανάμεσα τους και ελληνικές τράπεζες και ιδιώτες) ενδιαφέρονται για εμπορικά και «ειδικού σκοπού» ακίνητα. 

Μια ειδική ομάδα χαρακτηριστικών γης στην Ελλάδα αφορά τα ιστορικά μνημεία, το τοπίο, το μεγάλο μήκος ακτών και νησιών, τον σχετικά υψηλό δείκτη φυσικής αξίας και τέλος τη φήμη της ως μεσογειακού προορισμού που διατηρεί αυθεντικότητα και δεν έχει υποστεί τις μη αναστρέψιμες καταστροφές αντίστοιχων προορισμών στην Ισπανία και Ιταλία. Αυτά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά έχουν προσελκύσει μεγάλες τουριστικές επενδύσεις και real estate παραθεριστικών κατοικιών, οι οποίες αναζητούν άθικτες παραθαλάσσιες εκτάσεις κοντά στις πλούσιες χώρες της Ε.Ε. και τη Ρωσία. 

Ο δεύτερος λόγος είναι πολιτικός και κοινωνικός, με τρεις αιχμές: το ότι τα ελληνικά εδάφη βρίσκονται εντός Ε.Ε./ευρωζώνης, το μέγεθος της κρατικής περιουσίαςκαι το ειδικό καθεστώς των Μνημονίων που έχει επιβληθεί από το 2010. Αυτό δίνει στα ελληνικά εδάφη μια θεσμική ιδιαιτερότητα, θεωρητικά ελκυστική σε επενδύσεις, η οποία συνίσταται στη συστηματική εξασθένιση της πολιτικής ανεξαρτησίας, στην υποβάθμιση της δημοκρατίας και στην κατάργηση της συνταγματικής τάξης. Επειδή οι μεγάλοι ιδιοκτήτες γης και ακινήτων στην Ελλάδα είναι το κράτος και οργανισμοί που εποπτεύονται από αυτό, οι θεσμικές και αντισυνταγματικές εκτροπές είναι απαραίτητες για την είσοδο αυτών των ακινήτων στη αγορά, κάτι που δεν μπορεί να συμβεί το ίδιο εύκολα με τις ιδιωτικές περιουσίες. Εδώ, νομίζω, έχει σημασία η πιθανή έναρξη των πλειστηριασμών κατοικιών: εκτός από την κοινωνική αναταραχή που θα προκαλέσει και τις έντονες αντιδράσεις των ελληνικών τραπεζών (για τα οποία η Τρόικα αδιαφορεί), θα προκαλέσει άμεση κατάρρευση των τιμών στην αγορά ακινήτων, άρα και των δημόσιων ή των ΝΠΔΔ, δημιουργώντας μεγάλες ευκαιρίες σε εκείνους που περιμένουν να τα υφαρπάξουν. Γιατί οι μελλοντικοί επενδυτές δεν ενδιαφέρονται για τις χιλιάδες μικροϊδιοκτησίες που θα χαθούν, αλλά: α) για τις μεγάλες δημόσιες εκτάσεις και τα μεγάλα ακίνητα του δημοσίου, των ΝΠΠΔ και των οργανισμών κοινής ωφέλειας, τα οποία θα χάσουν σημαντικό τμήμα της αξίας τους και β) για την επιτάχυνση των ιδιωτικοποιήσεων επειδή οι περισσότεροι στόχοι περιλαμβάνουν σημαντικά τμήματα ακίνητης περιουσίας (ΟΣΕ, λιμάνια, αεροδρόμια κ.ά.). 

Στην ίδια κατεύθυνση βρίσκονται και οι αλλαγές που προτείνονται στη φορολογία των ακινήτων, της αγροτικής γης και των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών. Αν υλοποιηθούν οι εξαγγελίες, είναι πιθανό να έχουμε στο μέλλον μαζικές πωλήσεις από μικροϊδιοκτήτες που θα αδυνατούν να πληρώσουν τους φόρους ακινήτων και των αγροτικών εκτάσεων που προέρχονται από κληρονομιές, με αποτέλεσμα την συγκεντροποίηση της ιδιοκτησίας της γης, και ως εκ τούτου και της γαιοπροσόδου σε όφελος εκείνων που έχουν σήμερα και αύριο ρευστό. Σε αυτό αποβλέπει ο ενιαίος φόρος ακινήτων και η σχεδιαζόμενη σημαντική μείωση του φόρου μεταβιβάσεων. 

Τα παραπάνω έχουν μετατρέψει την Ελλάδα σε περιοχή που ισχύει ένα ιδιάζoν «καθεστώς μόνιμης εξαίρεσης», όπως θα έλεγε ο Αγκάμπεν, ή μια «κατάτμηση σε ζώνες (zonage)», όπως γράφει ο Μπαντιού, αλλά αυτό δεν συμβαίνει χωρίς κοινωνικές αντιστάσεις.Αποτελούν πολιτικές συνθήκες οι οποίες, αλλάζοντας ή περιορίζοντας το θεσμικό πλαίσιο, δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για την υφαρπαγή της γης. Οι παραπάνω θεσμικές εκτροπές, που αλλού θα απαιτούσαν στρατιωτική βία, στην Ελλάδα εφαρμόζονται με τη βία τις συστηματικής εξασθένισης των ρυθμιστικών μηχανισμών της δημοκρατίας. Οι πολίτες δεν βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με πολιτικούς εκπροσώπους κλασικού δημοκρατικού τύπου, αλλά, όπως γράφει ο Μπαντιού με ένα είδος τοπικής ψευτο-κρατικής κάλυψης των κυρίαρχων διαδικασιών καταλήστευσης» (Η Εποχή, 12.5.2013). 

Θα τελειώσω παραφράζοντας τον Σ. Ζίζεκ. Παλιά η Αριστερά ήξερε τι να κάνει με τη γη και τα ακίνητα: περίμενε πότε θα έλθει στην εξουσία για να καταργήσει την ατομική ιδιοκτησία. Σήμερα δεν ξέρει ακόμη τι να κάνει, αλλά δεν μπορεί να περιμένει. Τουλάχιστον ας προσπαθήσει, ας προσπαθήσουμε, να σταματήσουμε με κάθε μέσο την υφαρπαγή που βιώνουμε, και κυρίως αυτή που επέρχεται. 

*Ο Κωστής Χατζημιχάλης είναι ομότιμος καθηγητής (Τμήμα Γεωγραφίας, Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο, hadjimichalis@hua.gr) 

Το άρθρο αποτελεί περιληπτική απόδοση της παρέμβαση στην εκδήλωση «Ανοικτής Πόλης» με θέμα «Κόκκινα δάνεια και υφαρπαγή της μικροϊδιοκτησίας» (ομιλητές: Τόνια Κατερίνη, Κερασίνα Ραυτοπούλου, Κωστής Χατζημιχάλης, Γιώργος Μ. Χατζηστεργίου• συντονίστρια Ελένη Πορτάλιου), 16.9.2013 

Πηγή: Ενθέματα